CONSIDERACIONES NORMATIVAS QUE DEBE TENER EN CUENTA PARA EL APROVECHAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
Jun/2022
El reconocimiento de la propiedad privada es uno de los principales pilares sobre los que se asienta todo ordenamiento jurídico; es una condición necesaria para hablar de la existencia de un “Estado de Derecho” respecto de determinado territorio. El ordenamiento jurídico de Guatemala no es la excepción a la regla, y en él vemos el reconocimiento de la propiedad privada a nivel constitucional y legal. La Constitución Política de la República de Guatemala (en adelante, la “Constitución”) reconoce la propiedad privada como un derecho inherente al individuo, de rango constitucional, sin más limitaciones para su ejercicio que aquellas contenidas en la ley.[1] En igual sentido se pronuncia el Código Civil de Guatemala al momento de reconocer el derecho de propiedad y sus limitaciones.[2]
En Guatemala, el aprovechamiento de la propiedad inmobiliaria es fundamental para la actividad económica del país. La explotación de bienes inmuebles puede servir a una amplia gama de actividades y puede realizarse con fines agrícolas; industriales; comerciales; desarrollo de infraestructura vial, energética, en materia de telecomunicaciones; construcción de vivienda, espacios comerciales, etc. Dicho aprovechamiento económico de la propiedad inmobiliaria, como se abordará más adelante, permite tanto a su propietario, como a terceros beneficiarios por otros títulos (i.e.: usufructuarios, arrendatarios) obtener provecho de ésta en una gran variedad de formas y sujeto a escasos requisitos o limitaciones gubernamentales, comparado con otras jurisdicciones.
Limitaciones normativas al aprovechamiento de la propiedad inmobiliaria
Respecto de las limitaciones al derecho de propiedad, observamos que la Constitución, en su artículo 39, garantiza la propiedad privada como un derecho inherente a la persona, e indica que toda persona puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo con la ley. Asimismo, establece que el Estado garantiza el ejercicio de este derecho y deberá crear las condiciones que faciliten al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos. En ese mismo sentido, el Código Civil, en su artículo 464, define que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes, y desarrolla en sus artículos subsiguientes dicha regulación.
Sobre la base de lo anterior, el ordenamiento jurídico guatemalteco plasma un máximo respeto a la propiedad privada, pero, entre otras limitaciones, reconoce el interés social frente al interés individual del propietario, condicionando el goce de su derecho, al cumplimiento de las limitaciones reguladas en la ley. Es decir, como propietario puede ejercitar su derecho de propiedad sobre sus bienes en forma amplia y legítima, y conforme mejor convenga a sus intereses; no obstante, según cada caso en particular, existe regulación sobre determinados parámetros, requisitos, o condiciones, entre otros, que los propietarios de bienes (en este caso, inmuebles) deben de cumplir si desean aprovecharlos de determinada manera o destinarlos a un uso en concreto. Como propietario de un inmueble, es fundamental conocer dicha regulación y limitaciones con el propósito de evitar su incumplimiento, así como la responsabilidad por tal situación y las consecuencias legales de ello. A continuación, se enumeran una serie de materias en las que existe regulación o limitaciones respecto del aprovechamiento de un bien inmueble y que, dependiendo de cada caso en concreto, pueden ser aplicables:
- Regulación municipal: Los municipios del país son entes autónomos con facultad normativa respecto al ordenamiento territorial de su municipio. En ese sentido, es importante confirmar si respecto del municipio en el que se encuentra el inmueble respectivo, existen normas de planificación urbana o territorial, normas sobre el uso y destino del suelo, requisitos para obtener licencias de construcción o para operar establecimientos abiertos al público, entre otros.
- Consejo Nacional de Áreas Protegidas: Guatemala cuenta con regulación específica en materia de protección y conservación de áreas protegidas. Es por ello relevante confirmar si el inmueble de que se trate, se encuentra en un área protegida o no, con el propósito de conocer aquellos actos que pueden desarrollarse en éste, así como obligaciones que puedan estar a cargo de usted como su propietario.
- Registro de Bienes Culturales de la Dirección General del Patrimonio Cultural y Natural del Ministerio de Cultura y Deportes: Al igual que sucede en materia de áreas protegidas, y dada la riqueza cultural e histórica de Guatemala, existe amplia regulación tendiente a proteger el patrimonio cultural y natural de la nación. En atención a ello, es fundamental corroborar si el inmueble se encuentra en un sitio protegido (como puede ser un sitio arqueológico), con el propósito de conocer las obligaciones y limitaciones que por tal circunstancia se deriven.
- Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales: En línea con los dos apartados anteriores, en Guatemala existe amplia regulación tendiente a proteger la riqueza ambiental y de recursos naturales que tiene el país. Como consecuencia del amplio campo de aplicación de dichas normas y su aplicación extensiva a cualquier tipo de actividad que pueda tener efectos en el medio ambiente, es indispensable corroborar, previo a la realización de cualquier acto o uso al que se pretenda destinar el inmueble, si es necesario obtener alguna licencia ambiental, realizar estudios de impacto ambiental, entre otros.
- Departamento de Regulación de los Programas de Salud y Ambiente del Ministerio de Salud Pública y Asistencia Social: Dependiendo de las actividades que se pretendan realizar en el inmueble, puede resultar obligatorio obtener aprobación, autorización o licencia en materia sanitaria. Es por ello importante confirmar, según el uso o actos a realizar en el inmueble, la obligatoriedad de dichas autorizaciones o licencias.
- Departamento de Infraestructura Aeroportuaria de la Dirección General de Aeronáutica Civil del Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda: Si se pretende edificar cualquier tipo de obra en un inmueble, por regulaciones en materia de aviación civil, es importante corroborar si, según la altura o localización geográfica de la obra que se desee construir, es necesario obtener algún dictamen aprobatorio.
- Consejo Nacional de Reducción de Desastres: Confirmar, según el uso o actos a realizar en el inmueble, si es necesario obtener alguna resolución aprobatoria en cuanto a normas mínimas de seguridad para la reducción de riesgo a los desastres.
- Dependiendo de la materia a tratar, es importante evaluar también si se debe gestionar alguna autorización de naturaleza regulatoria o técnica ante entidades como el Ministerio de Energía y Minas; entre otros.
Limitaciones privadas al aprovechamiento de la propiedad inmobiliaria
El ordenamiento jurídico de Guatemala, adicional a las limitaciones anteriormente establecidas, reconoce una serie de figuras jurídicas que los individuos pueden constituir sobre inmuebles, de forma privada y haciendo uso de la autonomía de la voluntad y la libertad contractual. Dichas instituciones suponen una limitación, pactada de forma privada, aunque oponible frente a terceros, respecto a la forma en la cual se podrá aprovechar un inmueble. Estos mecanismos con los que cuentan los particulares para limitar o de otra forma regular la manera en la que podrá aprovecharse determinado inmueble, el uso al que se podrá destinar, o la forma en que podrán ejercitar las facultades inherentes al derecho de propiedad, son, de manera enunciativa más no limitativa, los siguientes:
- Constitución de servidumbres voluntarias: Las servidumbres son un derecho real sobre cosa ajena, en virtud del cual se constituye un gravamen sobre un inmueble para beneficio de otro, consistiendo dicho gravamen en una obligación de no hacer o de tolerar.[3] En virtud de ello, las servidumbres cumplen una función de limitación importantísima, que permite asegurar, respecto de un inmueble, que en otros inmueble no se realizarán actividades o se tolerarán actos de importancia para el primero. Puede pensarse, por ejemplo, en las comúnmente conocidas servidumbres de paso, así como también existen otras servidumbres más complejas y estructuradas, como limitar el tipo, características, o especificaciones de construcciones que se pretendan edificar, o el destino o actividad económica que pueda realizarse en un inmueble y en beneficio de otro.
- Sometimiento a régimen de copropiedad: La copropiedad es la situación jurídica resultante de la pertenencia proindiviso (es decir, que no se ha hecho una división específica) de un bien o derecho a dos o más personas. El Código Civil de Guatemala reconoce la copropiedad y la libertad normativa que tienen sus copropietarios para regular la relación de copropiedad entre ellos y la forma en que la administrarán.[4] De esta forma, los copropietarios de determinado bien inmueble pueden establecer las normas que regularán el uso y destino que se dará al inmueble, la forma en que este se administrará, así como los derechos y limitaciones que para ellos se desprenden de dicha situación.
- Sometimiento a régimen de propiedad horizontal: Este es un régimen normativo al cual se someten los diferentes pisos o departamentos que conforman edificios de más de una planta, y tiene como propósito establecer las normas a las que se someterá el aprovechamiento individual de cada planta o departamento del edificio, el aprovechamiento de sus áreas comunes, y las obligaciones y derechos que para sus propietarios se desprenden, entre otros factores.[5] Ante la proliferación de edificios que se observa en las principales áreas urbanas del país, el régimen de propiedad horizontal permite el aprovechamiento ordenado, regulado y estructurado de terrenos con un área superficial limitada, pero la cual es aprovechada verticalmente mediante la construcción de edificios.
- Constitución de usufructo: Al igual que la servidumbre, el usufructo es un derecho real a través del cual el propietario de un inmueble confiere a otra persona las facultades de uso y goce de su inmueble, reservándose la facultad de disposición. El usufructo permite que el usufructuario (quien recibe el inmueble en usufructo) explote comercial, agrícola, o industrialmente, o de cualquier forma lícita el inmueble, haciendo suyos los frutos civiles o naturales que obtenga de dicha actividad. El usufructo puede constituirse a través de un contrato entre particulares y en dicho negocio pueden establecerse todas las obligaciones y derechos que para cada una de las partes se desprenden, entre ellas la existencia de una contraprestación económica para el propietario, la duración del usufructo, etc.
Si desea conocer más acerca de las limitaciones existentes para los inmuebles en Guatemala, si tiene planeado aprovechar económicamente su inmueble y quiere conocer los requisitos aplicables para ello, o desea constituir cualquier tipo de limitación sobre un inmueble, en Arias tenemos un equipo de profesionales expertos en la materia que están dispuestos a asesorarlo
[1] Cf. artículo 39 de la Constitución Política de la República de Guatemala.
[2] Cf. artículo 464 del Código Civil, Decreto Ley 106.
[3] Cf. Artículos 752 y subsiguientes del Código Civil.
[4] Cf. Artículos 485 y subsiguientes del Código Civil.
[5] Cf. Artículo 528 y subsiguientes del Código Civil.
